3. Zezwolenie na budowę domu – niezbędne dokumenty
Przed przystąpieniem do budowy domu musimy uzyskać szereg
ważnych decyzji.
Warunki zabudowy i zagospodarowania przestrzennego działki
Otrzymanie pozwolenia na budowę wymaga przedłożenia - oprócz
projektu - dokumentu potwierdzającego możliwość i warunki zabudowy
działki, wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego gminy.
Warunki zabudowy i zagospodarowania przestrzennego działek
regulowane są bezpośrednio przez obowiązujący miejscowy plan
zagospodarowania przestrzennego gminy, a tylko w przypadku jego
dezaktualizacji lub braku - przez decyzję o warunkach zabudowy
wydawaną przez prezydenta, burmistrza lub wójta gminy. Dzięki
takiemu rozwiązaniu można otrzymać decyzję nawet wówczas, gdy gmina
nie ma planu miejscowego lub jest on nieaktualny.
Wydawanie decyzji poza planem podlega jednak istotnym
ograniczeniom - działka, której dotyczy decyzja, musi spełniać 5
warunków:
- co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi
publicznej, musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie
wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji,
parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz
zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej
obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności
wykorzystania terenu;
- działka ma dostęp do drogi publicznej;
- istniejące lub projektowane uzbrojenie działki jest
wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
- działka nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia
gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest
objęta zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów;
- decyzja musi być zgodna z przepisami odrębnymi. Warunek
pierwszy nie musi być spełniony, o ile powierzchnia gospodarstwa
rolnego, związanego z planowaną zabudową, przekracza średnią
powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Warunek trzeci
uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu
zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą
jednostką organizacyjną a inwestorem.
Decyzja o warunkach zabudowy określa:
- rodzaj inwestycji;
- warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego
zabudowy wynikające z przepisów odrębnych;
- granice terenu inwestycji wyznaczone na mapie.
Projekt budowlany
Dysponując wypisem i wyrysem z miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy,
musimy ostatecznie zdecydować, jaki dom chcemy budować. Możemy
kupić jeden z wielu typowych projektów domów lub zlecić zrobienie
projektu indywidualnego. Projekt powinien zawierać:
- projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na
aktualnej mapie, obejmujący określenie granic działki lub terenu,
usytuowanie, obrys i układ istniejących oraz projektowanych
obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania
lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni - ze
wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i
wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i
projektowanej zabudowy terenów sąsiednich;
- projekt architektoniczno-budowlany, określający funkcję i
konstrukcję obiektu budowlanego, jego charakterystykę energetyczną
i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne, a
także materiałowe, ukazujące zasady nawiązania do otoczenia;
- stosownie do potrzeb - oświadczenia właściwych jednostek
organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu,
odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci
wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych,
elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz dróg;
- w zależności od potrzeb - wyniki badań geologiczno -
inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia
obiektów.
Składanie wniosku o pozwolenie na budowę
Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć:
- 4 egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami,
uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi
przepisami szczególnymi (przeciwpożarowymi, sanitarnymi, ochrony
środowiska, ochrony zabytków, itp.) oraz zaświadczeniem wydanym
przez właściwą izbę samorządu zawodowego (izba architektów, izba
inżynierów budownictwa) o wpisie na listę jej członków, aktualnym
na dzień opracowania projektu; nie dotyczy to uzgodnienia i
opiniowania przeprowadzanego w ramach oceny oddziaływania
przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania
przedsięwzięcia na obszar Natura 2000;
- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością
na cele budowlane (przez prawo dysponowania nieruchomością na cele
budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa
własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa
rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego
uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. W przypadku, gdy
prawem do nieruchomości dysponuje więcej niż jedna osoba fizyczna
lub prawna wymagana jest zgoda wszystkich tych osób);
- aktualną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania
terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu
i zagospodarowaniu przestrzennym (czyli w przypadku braku
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego).
Termin wydania decyzji i termin jej ważności
Jeżeli inwestor spełni określone wymagania, organ administracji
architektoniczno - budowlanej wydaje decyzję o pozwoleniu na budowę
nie później niż w ciągu miesiąca, a w przypadku sprawy szczególnie
skomplikowanej - nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od dnia
złożenia wniosku (art. 35 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r.
Kodeks postępowania administracyjnego - Dz. U. z 2000 r. Nr 98,
poz. 1071 z późn. zm.).
Decyzja o pozwoleniu na budowę ważna jest 3 lata - wygasa,
jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w
którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana
na czas dłuższy niż 3 lata (art. 37 ust. 1 ustawy - Prawo
budowlane).